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Desconto em aluguéis é possibilidade de fôlego nas contas de empresas durante pandemia

Não é novidade que a crise causada pela pandemia do coronavírus fez com que uma quantidade gigantesca de empresas (e pessoas físicas também) tivessem sua capacidade econômica reduzida. As medidas de isolamento social e a impossibilidade de trabalho por home office para algumas atividades, fizeram com que o giro econômico caísse substancialmente, diante da diminuição da venda de produtos e da prestação de serviços que não são considerados como essenciais.

 

Com isso, todos estão buscando os mais variados meios de se economizar com gastos operacionais, reduzir despesas, e potencializar as receitas, na tentativa de sobrevivência econômica até que esse mar vermelho da crise seja atravessado. E uma das vias que tem se tornado destaque como possibilidade de redução de custos é a renegociação dos contratos de aluguéis e diminuição dos valores mensais a serem pagos.

 

“No sistema jurídico brasileiro, a regra é que os contratos devem ser honrados nos exatos termos e valores que constam desde que foi fechado o negócio. Porém, há a possibilidade de se promover a alteração das regras quando o jogo já está acontecendo, ou seja, que as cláusulas e valores de um contrato sejam alteradas durante a vigência do negócio, desde que isso aconteça em decorrência de acontecimentos inesperados que desequilibram aquela relação contratual”, comenta o advogado Douglas Madeira, sócio no escritório Ávila Ribeiro & Fujii – Sociedade de Advogados.

 

“Em resumo, se algum fato externo à vontade dos contratantes acontece de forma imprevisível (como a pandemia do coronavírus), e isso faz com que uma parte do contrato fique muito mais prejudicada do que a outra, se entende que o contrato deve ser reequilibrado, e se possibilita, por exemplo, a diminuição de valores a serem pagos”, completa.

 

Lado do inquilino

Do ponto de vista do locatário funciona da seguinte forma: se ele conseguir comprovar por meio de documentos que antes da pandemia sua receita era consideravelmente superior do que está atualmente (durante a pandemia), e que essa diminuição da receita se deu em virtude das consequências da pandemia, ele tem a possibilidade de pedir a diminuição dos valores de seu aluguel.

 

Os dois destaques são que 1) se deve comprovar a diminuição da renda (por meio de livros contábeis, DREs, extratos bancários, recibos, comprovantes, etc), e 2) se deve comprovar que o prejuízo decorre da pandemia (demonstrando que sua atividade não é essencial, que não pode abrir a empresa, que não foi possível seguir com home office, etc).

 

Com isso o inquilino deve fazer uma proposta formal e por escrito ao proprietário, indicando qual o desconto que ele julga razoável e por quantos meses. Se o proprietário se negar a conceder o desconto, o inquilino pode então contratar um advogado de confiança e ajuizar uma ação, pela qual o juiz pode conceder uma liminar obrigando o proprietário a aceitar o pagamento a menor dos aluguéis.

 

Lado do proprietário

Do outro lado da situação estão os proprietários, que são os locadores, e que também sofrem com este cenário na medida em que arcam com a inadimplência ou pagamentos menores do que havia sido planejado quando da celebração do contrato. Assim, muitas vezes, os proprietários têm se recusado a fazer a renegociação dos valores com os inquilinos, e toda esta situação se complica em todos os sentidos – inclusive desgastando o relacionamento entre proprietário e inquilino.

 

De forma bem simples, o que se deve entender é que quando uma pessoa deixa de cumprir suas obrigações contratuais (como de pagar o aluguel) se abre a possibilidade de o credor executar o contrato judicialmente, ou seja, de promover seu cumprimento forçado, sua execução. Por outro lado, o Código de Processo Civil institui procedimento na execução que permite que o devedor, ao ser chamado ao processo, faça o pagamento de 30% do valor devido e parcele os outros 70% em até 06 vezes, mais juros e correção monetária.

 

Isto significa que o proprietário pode se negar a fazer uma renegociação do aluguel com o inquilino pela via extrajudicial, mediante um acordo, e depois ser obrigado a aceitar um parcelamento na forma acima. Ainda que o parcelamento no processo tenha acréscimo de juros e atualização monetária, o tempo perdido e os valores gastos no processo em si, e também o desgaste da relação com o inquilino, podem sair muito mais “caros” do que se fazer um bom acordo sem a necessidade de um processo. Ainda, no final das contas, o inquilino sairá do imóvel e o proprietário ficará com ele vazio, sem nenhuma renda, num momento de crise em que qualquer receita é bem-vinda.

 

O ideal é que se avalie bem a situação, com bom senso e orientação de um bom advogado, para se chegar a um acordo equilibrado a todos e feito por escrito, cumprindo todas as formalidades legais. Assim, nem o inquilino sofre por completo as dificuldades de ter que pagar o aluguel cheio, sem ter receita para isso, e nem o proprietário perde a renda do aluguel por completo e fica com o imóvel desocupado, além de receber saldos de aluguel em parcelas por até 06 meses para frente.

 

 

 

Douglas Madeira – é Advogado especialista em Direito Imobiliário e Contratos, Sócio do Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

http://avilaribeiroefujii.com /contato@avilaribeiroefujii.com

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