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Por Francisco dos Santos Dias Bloch
Todo lojista de shopping center já se preocupou com as altas multas previstas no seu contrato de locação. É comum que esses contratos estabeleçam penalidades pesadas, às vezes no valor de três aluguéis ou mais, além de multas diárias, por diversas situações.
O Problema: Multas Abusivas
Situações como um pequeno atraso na abertura da loja, ou um erro ao informar o faturamento mensal para o cálculo do aluguel percentual, podem gerar multas contratuais. E frequentemente essas penalidades são desproporcionais em relação à falha ocorrida. Multas diárias, em especial, podem rapidamente atingir valores exorbitantes.
Embora comuns nos contratos de shopping, muitas dessas penalidades extrapolam os limites do razoável. Nesses casos, é possível que o lojista busque o Poder Judiciário para revisar e potencialmente reduzir o excesso cobrado nessas penalidades.
O Que Diz a Lei?
Embora os contratos de locação em shoppings tenham regras específicas (previstas na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91), que dão liberdade para negociar certas condições, esses contratos não estão acima das normas de ordem pública (leis que não podem ser afastadas pela vontade das partes), como algumas disposições do Código Civil e Código de Processo Civil[i].
O Código Civil brasileiro estabelece regras importantes para proteger as partes em um contrato e garantir o equilíbrio, evitando abusos e o chamado “enriquecimento sem causa” (situação que ocorre quando uma parte lucra excessivamente às custas da outra sem um motivo justo). Essas regras são de ordem pública, ou seja, valem para todos e não podem ser afastadas pelo contrato.
Quando uma Multa Contratual Pode Ser Reduzida?
O Código Civil (especialmente os artigos 412 e 413) define limites claros para as multas contratuais, incluindo aquelas por descumprimento de “obrigações de fazer” (como manter a loja aberta em horários específicos, ou apresentar informações de venda da loja) ou “não fazer” (como não realizar promoções fora do período permitido):
- Limite pelo Valor da Obrigação Principal: A multa não pode ser maior que o valor da própria obrigação que foi descumprida.
- Exemplo: Se o lojista deixou de informar corretamente o faturamento e isso gerou uma diferença a pagar no aluguel percentual, a multa por essa falha não pode ser superior ao valor da diferença devida. Um prejuízo de alguns milhares de reais não pode justificar uma multa de milhões.
- Redução por Excesso ou Cumprimento Parcial: Um juiz deve reduzir a multa de forma justa (“equitativa”) se:
- O valor da multa for claramente excessivo, considerando a situação e o tipo de negócio.
- O lojista já tiver cumprido parte da obrigação.
Ao analisar se a multa é excessiva, o juiz considera a gravidade da falha, se foi a primeira vez que ocorreu, e se a multa gera um lucro injusto para o shopping. Um descumprimento pontual de horário, por exemplo, dificilmente justificaria uma multa de três ou mais aluguéis.
Decisões Judiciais Confirmam a Redução
Os tribunais brasileiros, incluindo o Tribunal de Justiça de São Paulo[ii] e o Superior Tribunal de Justiça (STJ)[iii], têm confirmado que essas regras do Código Civil se aplicam aos contratos de shopping. É possível reduzir multas (sejam elas pela rescisão antecipada do contrato ou pelo descumprimento de cláusulas específicas) quando são consideradas abusivas. Isso vale inclusive para multas diárias sem um limite máximo definido.
Conclusão: Limites Legais às Multas Contratuais em Shoppings
Os contratos de locação de espaços comerciais em shopping centers, embora contenham condições específicas negociadas entre as partes, estão sujeitos aos limites impostos pelas normas gerais de ordem pública, especialmente as do Código Civil brasileiro. Isso é particularmente relevante no que diz respeito às multas contratuais aplicadas aos lojistas, incluindo aquelas decorrentes do descumprimento de obrigações de fazer ou não fazer.
Conforme detalhado, penalidades que se mostrem manifestamente excessivas, desproporcionais à falha cometida, ou que ultrapassem o valor da própria obrigação principal descumprida, não são absolutas. A legislação e as decisões judiciais reiteram que tais multas podem e devem ser revistas pelo Poder Judiciário, buscando restabelecer o equilíbrio contratual e impedir o enriquecimento indevido de uma das partes.
Portanto, é fundamental que os lojistas estejam cientes que cláusulas penais que imponham multas excessivas são passíveis de questionamento e redução judicial.
Francisco dos Santos Dias Bloch é mestre e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível.
